国土资源部一位领导3月26日表示，国土部正在对土地招拍挂新规则进行研究，不一定要“价高者得”。但令人担忧的是，以出让新规则探索的名义，各地越来越多土地的疑似“度身定制”出让被视作习以为常，无疑是一个危险的信号。

今年开始，商业等非住宅用地的供应量历史性大幅超越住宅用地，成为各地土地出让收入的重要来源，若“度身定制”泛滥，将是我国土地出让制度的巨大倒退。

城市综合体：进入门槛趋高

“土地已经谈得差不多了，就差最后的招拍挂程序。”又一位开发商负责人告诉本报记者，公司的一个新项目已经基本谈定，地块几乎相当于为该公司度身定制。

在土地招拍挂过程当中，土地出让中心通过设定特定的准入门槛来实现对竞买方的初步遴选，往往也是为了地块的更好开发、避免出现恶性竞争控制地价、地块开发有特殊要求等等。

这样的思维模式，在开发商群体、地方政府出让方甚至房地产业内外，连“公开的秘密”都不能算了，甚至已成为惯例：就相关土地，有意的开发商与地方政府先期沟通，谈好一整套出让、开发的条件，一旦约定，就将土地入市出让，下一步就进入招拍挂的程序。

地块的“量身定做”，近两年随着住宅调控深入、商业地产逐渐兴起而呈现主流之势，尤其在一些城市中合体项目上较为常见。而有资质获得此类项目的房企，则显得凤毛麟角。

一位亲自参与过多个地方城市综合体商谈的开发商人士告诉本报记者，开发商一旦与地方政府谈定妥当，会签订一系列大型项目长期开发相关的合作协议。“地方政府会以该开发商获得土地为目标，制定相关招拍挂条件，尤其是城市综合体模式，涉及土地量巨大，往往分成多阶段多次出让，而且为减少开发风险，政府更愿意与资金实力雄厚的房企合作。”

近期最受业内关注的相关案例就是福建平潭海峡城项目。早在2010年6月底，世茂等两岸三地众大鳄牵头的海峡建设投资有限公司与福建平潭综合实验区管委会签署合作协议，确定首个海峡城项目。但直到今年3月初，平潭综合试验区三宗优质地块通过公开挂牌方式出让，最终海峡公司毫无意外竞得这三幅土地。

像这样的度身定制地块，不仅仅在二三线城市和非住宅土地领域，在上海等一线城市的住宅土地出让中，也有巧合的案例。

例如今年上海首场宅地土地招拍挂，海绿洲投资控股集团有限公司9620万元拿下嘉定区永新北路以西、纬一路以北住宅地块，该价格仅比底价高出100万，折合楼板价2528元/平方米，参与现场竞买的另外4家开发商无一参与竞价。随后有信息披露，上海绿洲投资控股集团有限公司由上海市嘉定区房产经营(集团)有限公司和上海绿洲房地产(集团)有限公司整合重组而成，两家公司均属嘉定最早参与房地产开发建设的国有独资企业，其他4家企业不是知难而退就是“配合默契”。

土地出让制度改革需要准绳

“今年，在控制地价等堂而皇之的理由和商业地块进一步占据出让地块主力的情况下，门槛骤然升高。”上述开发商人士坦言，没有“门路”的企业拿地越来越难。

3月26日，国土资源部党组成员、总规划师胡存智在公开场合表示，国土部正在对土地招拍挂新规则进行研究，不一定要“价高者得”。

然而，在国土部等中央部门推动土地出让制度优化改革推出完善的新模式之前，不少地方政府的上述“度身定制”做法，某种程度上恰恰是钻了“原有制度待变”和“新模式尚未成型”之间的空当，大行其道。

土地出让门槛趋高同时也留下了巨大的权力寻租空间和国有资产流失盲区。最新披露的“湖南省森林植物园的卖34亩绿地建房”的事件，事后查证，正是当年土地出让过程中的一场“度身定制出让双簧”为绿地变建设用地大开绿灯。

更可怕的是，包括房地产业内和相关政府机构，已经逐渐把这种做法视为习以为常，甚至被理解成地方优化招商引资、区域开发的一条捷径。

一位中央相关部委研究部门负责人在电话中向记者表示，“度身定制”的类似做法，要看是什么性质的土地，住宅用地必须招拍挂公开公平公正出让，但以商业用地为主的城市综合体项目、工业用地等非住宅土地，可以根据地方规划的需要，设定一些条件。“没用争议就是公平。只要参与竞争的企业之间能够根据约定，各自妥协，没必要死扣公平公开等原则。”

但记者获得的政策规定，并非如此。

2004年的国土资源部71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，即所谓的“8·31”大限。随后，国土部还要求将工业用地逐步纳入公开出让范畴。

更大的问题在于，土地出让门槛的抬高，尚缺乏有效的监管机制。3月29日，国土督察上海局一位负责人在电话中向本报记者坦言，类似的地方政府土地出让违规行为并不在国土督察监管范围之内，督察局以对省级人民政府的土地利用监督为主。