核心提示：重庆一位市领导曾在非公开场合表示，如果不允许公租房转让的话，目前条件下，很难设计出有效的保障房模式。“一定要转让，否则还款来源没有保障。”

融资难题正困扰着各地保障房的建设。

本报记者获得的国家开发银行的一份调研报告显示，重庆公租房融资模式尚未解决可持续发展的核心问题，即公租房资产能否以某种方式变现。为此，报告对重庆以公租房为主的保障房贷款的收益、安全及可持续性表示担忧。

国开行是国内保障房计划的最积极的金融支持者，其提供的贷款占重庆保障房贷款总额的90%。

重庆2009年在全国率先提出将公共租赁房作为保障房建设的中心。但公租房被认为是在商业收益上对银行最缺乏吸引力的保障房类型。

国开行的上述报告担心，在现有公租房模式下，重庆的平台公司将难以偿还公租房建设的贷款本金。

“我们目前对公租房的贷款支持主要出于社会效益考虑，如果一直找不到可持续发展的模式，将会有问题。” 国开行重庆分行一位人士向记者表示。

重庆是一个缩影。在全国1000万套保障房年底前全部开工的军令迫在眉睫之际，庞大的资金缺口、不清晰的融资模式正折磨着地方政府和银行。

为此，重庆方面正在向高层争取公租房和廉租房可转让政策，同时也在与全国社保基金进行融资接洽。

1000亿从何来？

按照2010年制订的计划，重庆力争在三年内建设公租房4000万平方米，其中2010年已开工1350万平方米，占当年全国公租房开工面积的20%。

重庆的保障房规划以公租房为主，备受诟病的经适房几乎没有，廉租房的比例也很小。这一模式在全国独树一帜。

以公租房为主的保障房开发，没有让商业机构参与，而主要由政府组建的两家专门的平台公司——重庆市地产集团和重庆市城市建设投资公司作为开发主体。这两家公司同时也是公租房产权的所有者。

4000万平方米公租房计划带来庞大的融资需求。重庆市长黄奇帆早前透露，这需要1000亿元的配套资金。

为筹集这1000亿，重庆采用“1+3”的投融资模式，“1”即财政投入300亿元，这300亿元资金有三个来源：一是政府储备拿出一部分；二是每年新发生的土地出让金拿出一部分，包括房产税也可以拿出来；三是政府预算内的财政收入。

“3”，即另外的700亿元通过银行贷款、保险公司融资、社保基金融资三个渠道筹集。

比如重庆地产集团，2010年开工3个项目共360万平方米公租房，目前已落实资金约110亿元。其中银行贷款57亿，公积金贷款15亿，财政专项拨款14.2亿。

重庆公租房的融资高度依赖国开行的贷款。2010年，重庆当地保障房项目获得银行贷款融资中，国开行与其他商业银行资金配比为9：1。

2011年，重庆地产集团拟开工3个项目422万平方米的公租房，资金需求130亿元。市财政承诺的资金支持比例为30%，剩下80多亿仍需仰赖银行。

这让融资收益模式的设计变得尤为重要。

重庆地产集团提供了三个收益来源：租金、商业部分按市价租售，以及在条件成熟时，可将公租房出售给符合条件的个人。

按照黄奇帆的设想，4000万平方米公租房租金可获得48亿元收益，300万平方米的商业配套设施外可收回300亿。

总共348亿，那剩下的缺口呢？

这就涉及到最重要的一环——公租房的“可转让”设计。黄奇帆预计，“4000万平方米租给老百姓后的三五年里，总会有人愿意拿较低的价格把房子买下来，作为自己的产权房，这一部分预计能实现约400亿元收入。”

显然，在模式设计中，公租房的转让收益是确保还贷的大头。一位参与设计地产集团公租房项目融资方案的人士透露，重庆的平台公司设计了一个“公租房转让市场”，由政府和个人进行交易，交易价格采用重新加进税费减免、优惠政策等计算。

然而，正是这事关成败的关键环节，迄今仍不明朗。住建部等七部委2010年6月发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中，并未对公租房转让作出认可。

国开行之忧

纠结由此而生。

一方面，鉴于可转让的经适房滋生了大量腐败，人们将保障房的未来寄托于不可交易的公租房。“当保障性住房产权不能交易的时候，寻租现象就可得到抑制。”北京住总集团董事长张贵林主张，未来应加大公租房建设比重。

而另一方面，正是公租房的不可交易给它的融资和推广带来障碍。

住建部研究中心副主任秦虹认为，今年全国1000万套保障房当中，有产权流通机制保障的经适房和限价房200万套，由于可交易，几乎不需要政府出钱。最大的融资难点在于220万套公租房。

“尽管公租房租金高于廉租房，但也只是市场租金的50%—70%，”秦虹根据其调研经验认为，“公租房的租金收益最多能涵盖贷款的利息就不错了，偿还本金是不可能的。贷款最终还是要靠政府还，不可能靠租金还。”

国开行方面也得出类似的结论。

“经过多次加息后，目前长期贷款成本已经升至6.6%，公租房的租金收益勉强能覆盖利息。而对贷款本金的覆盖只有5.71%。”上述国开行重庆分行一位人士透露，商业租售部分占总开发面积10%，全部出售的话，也只能够覆盖20%-30%左右的本金。

显然，如果公租房产权不可交易，仅凭租金和商业配套物业租售，偿还贷款本金是没有保障的。这对公租房模式的可持续性是一大挑战。

对商业银行来说，公租房本来就不是一笔划算的买卖，一是贷款期限很长，比如重庆，国开行贷款期限大概为11-13年，平均为12年，北京等地甚至出现长达35年的贷款；二是公租房贷款利率普遍下浮10%，银行议价空间不大。

以华夏银行参与的重庆公租房“民心佳园”为例，其项目启动之初即提出明确的融资需求——资本金比例20%，信用贷款期限12年、基准利率下浮10%。与商业项目一般不超过三年的贷款周期和高溢价相比，公租房对银行吸引力不大，尤其是在今年信贷紧缩、银行议价能力提升的背景下。

因此，虽然工行、农行、中行、建行、交行出于维护地方政府关系考虑参与了重庆部分公租房融资，但投入并不大，其他股份制银行的态度则更为消极。

唯一比较积极的是国开行。

“项目本身没有吸引力，公益性考虑更多一些，”国开行上述人士表示，“国开行年贷款计划都有一部分为公益性的低收益贷款，理论上当地分行可以支持保障房贷款50亿。”

不过，国开行有两大底线要求，一是借款主体需20%资本金；二是单个项目贷款不超过20亿。

同时，国开行总行还关注重庆公租房在贷款投向和信用结构上的“隐忧”。

“保障房贷款等同于地方政府平台公司贷款，一定程度上存在被挪作他用的风险；目前平台公司给信用担保，无法提供抵押。因为开发方实际上没有地，没有足够资产可以抵押。总行比较关心法律程序上的抵押所有权。”上述国开行重庆分行人士说。

这位人士认为，在公租房能否允许转让未明确、项目收益低，其它方面也存在隐忧的情况下，如果一直找不到可持续发展的模式，将会有问题。

另有消息称，重庆公租房第一轮摇号情况不理想，参加人数不及预期。“这反映了规则还需要完善和修改，否则难以持续。”这位银行界人士认为。

“一定要转让”

为了解决公租房模式的可持续性问题，重庆政府正在多方设法。

“正在和社保基金洽谈，争取支持，改变高度依赖银行贷款的局面。”据一位接近重庆公租房融资平台公司的人士透露。

近期的一些事让重庆看到希望——今年2月26日，全国社保基金在南京签订信托贷款协议，出资30亿元投向南京的8万套保障房项目，开创了社保基金涉足保障房领域的先河。

但纠结未必迎刃而解。公租房收益低、还款来源不确定、未成熟的商业模式，这些困扰银行的问题，同样也为社保资金、保险资金的进入带来障碍。

看来关键还是要在公租房的产权政策上取得突破。为此，重庆政府正在努力向上争取政策，使公租房资产能以某种方式变现，以大幅增加融资收益。

上述接近平台公司的人士告诉记者，重庆一位市领导曾在非公开场合表示，如果不允许公租房转让的话，目前条件下，很难设计出有效的保障房模式。“一定要转让，否则还款来源没有保障。”这位人士向记者转述市领导的这一看法。

但问题似乎又回到了原点——一旦获得可转让政策，公租房是否会沦为经适房第二，重蹈寻租滋生和公平缺失的覆辙？

“我们总的思路是，既要避免公租房步经适房后尘成为牟利工具，又希望能够活化一部分房源，以吸引社会资金支持公租房建设。”一位参与重庆公租房模式设计的平台公司人士介绍说。

“比如通过出售，通过房地产信托基金，或者通过资本市场直接上市都可以。”一位不愿具名的股份制银行高管在谈到“活化房源”时认为，重庆的公租房探索值得推崇，但要持久下去，仍需要找到合理的退出机制，在这方面不必因担心产生寻租而却步。